O patrimônio é um bem extremamente valioso, pois oferece proteção e segurança a milhares de pessoas. Mas quando a matriarca ou patriarca da família vem a falecer, esse pode virar uma grande dor de cabeça, sendo o motivo de diversas disputas e brigas judiciais. Isso porque nem todos os herdeiros possuem o mesmo interesse. Por exemplo, alguns querem vender um imóvel, enquanto outros preferem conservar a propriedade dos pais. Mas quando esse conflito é gerado, o que deve ser feito?
Segundo o coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul, Prof. Me. Wellington Ferreira de Amorim, quando acontece o falecimento, os bens da herança são considerados indivisíveis, até que ocorra a partilha decorrente de um inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial. “Havendo o interesse na venda de uma parte, um quer vender a sua parte e outro não, aquele que pretende vender tem a obrigação de oferecer primeiro aos demais coerdeiros (irmãos, sobrinhos), sob pena de ineficácia da venda a terceiros. Para evitar problemas, o ideal é que a oferta aos demais seja feita por escrito. É difícil vender uma parte (fração de direito do vendedor) de um imóvel na prática, mas é algo juridicamente possível”, explica.
O especialista esclarece que se um dos herdeiros se recusa a vender, é possível realizar uma cobrança judicial de uma ação de extinção de condomínio (domínio comum entre as pessoas), na qual o Poder Judiciário decreta o fim do imóvel e a alienação judicial (venda) através de leilão.
“Para que o leilão ocorra, o juiz nomeia um perito para avaliar o bem. É uma situação que pode trazer prejuízos a todos herdeiros, pois a dinâmica dos leilões (praça) é a seguinte: O juiz designa duas datas para as praças (nome dado para leilão judicial de imóveis). Na primeira praça, o valor mínimo para venda é o da avaliação feita pelo Perito do juízo, atualizado até o dia da praça. Já em segunda praça, o Código de Processo Civil autoriza que o bem seja arrematado por valor superior a 50% do valor da avaliação. Se a arrematação ocorrer na segunda praça, certamente será por valor inferior ao da avaliação, o que pode causar dores de cabeça a todos os herdeiros”, aclara o docente.
Além do fato de um dos irmãos não concordar com a venda, existe outro fator que pode impedir a realização. “O que pode impedir é o fato de não haver herança, ou seja, só podemos dizer que existe um bem após a apuração das obrigações do falecido, que é quando acontece a análise de todos os débitos e créditos da pessoa que faleceu, dito de forma geral; remanescendo saldo positivo, este saldo será a herança”, comenta.
O coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul completa: o que ocorre é que muita gente não faz o inventário por conta das dívidas, com o receio de perderem o imóvel, já que o valor das dívidas da pessoa falecida é maior do que o valor do bem deixado. “É importante lembrar que os credores têm legitimidade para requerer a abertura do processo de inventário, do contrário a venda se complica no futuro.”
Se um dos herdeiros faz reformas no imóvel de boa-fé, ou seja, fez benfeitorias com vistas ao melhoramento, ele tem direito à indenização pelas acessões feitas, de acordo com as regras do Código Civil. Podem ser elas as úteis, como facilitar o uso do bem, as necessárias, como conservação, e as voluptuárias, consideradas de luxo. “Não se trata de ganhar mais, e sim de ser indenizado pelo valor gasto no imóvel ou terreno”, explica.
Mas no caso da construção no terreno da mãe ou do pai, o nome que se dá é acessão, o que não se confunde com a benfeitoria, que é o melhoramento em alguma construção existente. “Se um dos herdeiros constrói no imóvel e exerce a posse de forma exclusiva, ou seja, não permite que os demais possam morar no mesmo imóvel, os demais têm direito de fruição, que decorre da propriedade e assegura aos proprietários fruir da coisa, ou seja, tirar-lhe proveito, por exemplo, alugar”, diz Wellington.
O especialista fala que com o impedimento de exercício da posse aos demais, é possível exigir uma indenização correspondente à violação do direito de fruição. “Calcula-se o valor do aluguel do imóvel e divide-se pela quantidade de herdeiros, que poderão cobrar a sua parte daquele que estiver exercendo a posse com exclusividade”.
Por fim, o professor ressalta que o acordo é sempre o melhor caminho para os herdeiros. “Por mais que haja alguma animosidade entre os herdeiros, é sempre bom que se recordem daquele velho ditado: um mal acordo é sempre melhor do que uma boa briga. Como vimos, se houver uma ação de extinção de condomínio com a consequente alienação judicial de bens, a venda poderá ocorrer por até 50% do valor, o que causará prejuízo a todos”, finaliza.
Há quase 50 anos atuando no ensino superior, a Universidade Cruzeiro do Sul possui alunos distribuídos em cursos de Graduação, Pós-graduação lato e stricto sensu, a distância e presencial, nos campi Anália Franco, Liberdade, São Miguel, Paulista, Santo Amaro, Guarulhos e Villa Lobos.
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